Предприниматели,
связанные с продажей недвижимости, не соглашаются, потому что они не будут
делать деньги, если покупатели не будут покупать. Эти предприниматели имеют
значительный финансовый интерес, чтобы ввести публику в заблуждение о
достоинствах покупки жилья в данный момент.
1. Агент
покупателя ничего не получит, если продажа не произошла, так что они хотят,
чтобы их клиенты покупали независимо от того, насколько плоха сделка для
покупателя -- в точности в противоположность служения интересам покупателя.
Агенты получают 100 миллиардов долларов в год за посреднические услуги от покупателей.
Агенты утверждают, что это продавец, кто платит за услугу, но умалчивают
всегда, что продавец получает эти деньги от покупателя. Подумайте сами об этом:
кто выкладывает деньги на стол -- продавец или покупатель ? Все деньги приходят
от покупателей. Нет покупателя -- нет денег.
Если брокер акций
брал 6% комиссионных за продажу акций, то его бизнес закончился бы в тот же
самый день. Брокеры недвижимости не делают больше работы, чем брокеры акций,
так что зачем вы должны отдавать им свою зарплату за два года, за то, что они
делают за несколько часов, которые они могут потратить на помогание вам купить
или продать дом ? Шесть процентов от денег, которые вы потратите в течение 30
лет, чтобы выплатить дом, составляют вашу зарплату за 1.8 лет вашей работы.
Действительно,
имеются хорошие агенты, которые искренне верят, что они помогают покупателям,
но, тем не менее, они отрицают о наличии конфликта интересов. Автор Аптон
Синклэр (Upton Sinclair) хорошо сказал: "Трудно заставить
человека понять что-либо, когда его зарплата напрямую зависит от непонимания им
этого".
2. Брокеры ипотек
берут себе несколько процентов от вашего заёма, так что они заинтересованы,
чтобы вы взяли как можно больший заём. Более того -- брокеры ипотек
оплачиваются в зависимости от того, насколько ПЛОХА сделка для покупателя. Чем
хуже сделка (т.е. более высокий процент, оплата и т.д.), тем больше брокер
получит денег !
3. Банки получают
комиссионные за выдачи ипотеки и затем они перепродают долг инвесторам, так что
они не заботятся о возможном банкротстве покупателей домов. Они дадут взаймы
намного больше, чем покупатели могут себе позволить выплачивать, потоскольку
они ничего не потеряют, если покупатель не сможет выплачивать. Банки
перепродают большинство заёмов государственным финансовым заведениям типа Фанни
Мэ или Фредди Мак. Конвертация заёмов "низкого качества" в
"высококачественные" заёмы, принадлежащие Фанни Мэ, с
подразумеваюшейся гарантией федерального правительства -- это основная причина
надувания "пузыря недвижимости". Но и это заканчивается, поскольку
Фанни Мэ уменьшает объём своих операций.
Другой способ для
банков сбросить с себя риск за невыплату долга покупателями домов -- продать
долг финансовым конторам ("Wall Street"), которые они далее перепродадут
инвесторам (т.н. mortgage backed securities). На сейчас, из-за массовых изъятий домов за неуплату долга, с рынка
перепродажи долгов ушли "ипотеки для бедных" (subprime morgage) -- так что банки находятся под давлением улучшить качественный состав
людейм кому они выдают ипотеки.
4. Оценщики
нанимаются брокерами ипотек и банками, так что они будут давать оценку
стоимости домов такую, какую хотят видеть брокеры ипотек и банкиры, но -- не
правду. Оценщики, которые "убивают" сделку из-за того, что они
говорят правду, не получают повторных приглашений делать оценки стоимости
других домов.
5. Газеты
зарабатывают деньги путём размещения рекламы агентов по продаже недвижимости,
заимодателей и брокеров ипотек, так что газеты находятся под давлением
публиковать нереальные предсказания стоимости жилья, как того хочет индустрия
недвижимости, и чтобы избежать фатальных слов: "Цены падают".
Заместо, мы можем иногда слышать рассуждения о том, что рынок
"размяк" (softening) или о "полегчании" (easing) цен, что звучит приятно. Самое худшее, что можно
услышать, это то, что "рынок недвижимости сполз" ("housing slump"), но вы никогда не услышите в средствах массовой информации разговор
о том, что рынок обрушился.
Хуже всего,
агенты по недвижимости имеют почти полную монополию на владение информацией о
ценах на свершённые продажи, а газетные репортёры никогда не спрашивают
агентов неудобные вопросы типа: "А как мы можем знать, что вы нас не
обманываете ?" Это результирует в бесконечном потоке публикаций о том, что
Национальная ассоциация агентов по продаже недвижимости (National Association of Realtors) советует о том, что сейчас -- наилучшее время
покупать недвижимость. Спрашивать ассоциацию агнетов недвижимости -- это всё
равно что зайти в магазин по продаже подержанных автомобилей и спросить
продавца, является ли сегодняшнийй день хорошим временем для покупки автомобиля.
6. Сами владельцы
не хотят верить в то, что они вскоре потеряют большие количества денег.
Know Russian? Would you like to translate the third page of this site into Russian? If so, send the translation to p@patrick.net