CUALES SON SUS ARGUMENTOS?

 

1.Las casas siempre incrementán su valor en el largo plazo.

 

FALSO. El valor de las casas no puede incrementarse más que los salarios en el largo plazo. Esto es obvio si ud piensa en ello. Si el precio de las casas sube más que lo que la gente puede alcanzar a pagar, las compras se detienen cómo se han detenido ahora.

Por ejemplo: los precios en Holanda son los mismos cómo fuerón hace 350 años atrás, in términos de cuantos años necesita trabajar para pagar totalmente una casa. Warren Buffett and Charles Schwab ambos han señalado que las casas no incrementán su valor intrínsico, al menos que haya una burbuja o un colapso de precios. El precio de las casas siempre reflejarán los salarios actuales y las tásas de interés en vigencia. Consideré una casa de 100 de antiguedad. El refugio que le proporciona a ud  hoy dia es el mismo que le proporcionaba hace 100 años. El refugio no se incremento en absoluto. La casa espontaneámente no se hizó más grande ni se renovó por si misma. Ocurre exactámente lo opuesto. La casa demandó dinero del propietario por 100 años de mantenimiento, impuestos y seguro- costo que siempre se incrementa y nunca termina.. La casa subió de precio tanto cómo los salarios se elevarón.

 

Mi abuela siempre siempre se quejaba acerca del costo de la leche. “Por qué, cuando yo era una muchacha, el galón de leche costaba un centavo! Mira cuanto la gente está cobrando en exceso por un galón de leche ahora.” Le pregunté a mi abuela cuantó la gente ganaba en ese éntonces. “Oh, casi $15 a la semana”, fue la respuesta. Hmmm, suena muy parecido al razonamiento que la gente usa ahora cuanto habla acerca de cuantó la casa de sus padres se incremento en valor “en términos de largo plazo” sin considerar que los salarios se incrementarón en la misma proporción.

 

2.Como inquilino, no tienes oportunidad de crear tu patrimonio

 

FALSO. Patrimonio  es lo mismo que dinero. Los que rentán están realmente en mejor posición de crear riqueza para ellos invirtiendo en cualquier otra cosa que no sea en una propiedad. Las personas que rentán pueden prósperar más rápido invirtiendo en acciones no riesgosas en la Bolsa de Valores que los propietarios de casas. El mercado de valores ha estado siempre en mejor estado que el mercado inmobiliario en el largo plazo.

Los propietarios están perdiendo cada mes pagando mucho más por tásas de intereses que lo que ellos pagarían por rentar. La deducción de impuestos no hace más competitivo el ser propietario que el hecho de rentar.

Los propietarios están perdiéndo capital, en forma de deuda, mientras los precios continúan cayendo. Un 14% de caída del precio barre completamente todo el valor acumulado del “propietario” que realmente posee 20% del valor de su casa.. Recuerde que los Agentes tomarán una comisión de 6%.

Los propietrios debén pagar impuestos simplemente por poseer una casa. No ocurre así en la Bolsa de Valores o en la compra de Bonos ó en cualquier otra inversión donde pueda obtener ganancias. Sólo las casas son garantías de fuga de dinero.

Los propietarios debén asegurar la propiedad. No ocurre así con otras inversiones.

Los propietarios debén reparar la casa. No ocurre asi con las acciones ó con los bonos.

 

3.Rentar es tirar dinero al aire.

 

FALSO. Rentar es más bárato por mes que ser propietario. Si ud no renta , puede que ud:

1.Tenga una Hipóteca, en tal caso, ud está gastándo dinero en intereses, impuestos, seguro y mantenimiento, costos que nunca terminarán de incrementarse.

2. Ser el dueño de la casa en su totalidad , en tal caso ud está perdiéndo la oportunidad de una ganancia extra que le daría convertir su casa en dinero e invertir en bonos, y rentar un sitio similar por mucho menos dinero. La ganancia extra podría ser de 50% hasta 200% por encima del costo de rentar durante toda su vida y para muchos ésto es suficiente para retirarse ahora mismo..

 

En cualquier caso, cada mes los dueños pierden más dinero que los inquilinos. Actualmente la renta en el Area de la Bahía de San Francisco está casi en 3% del costo de compra de la misma casa. Esto significa que el retorno de capital en una casa es de 3% y que es una mala inversión. Cualquier otra inversión es mejor. Si ud no quiere riesgos ponga su dinero en Tesoros del Gobierno, donde el valor del dólar esta garantizado a no caer. Si no le importa cierto riesgo, ud podría comprar acciones que igualen los niveles del mercado.

 

Los propietarios están prestando sus casas a sus inquilinos a una tása de interés de 3% . Esto es un negocio fantástico para los que rentan. Cuando es posible habitar una casa de millón de dólares a  3% de renta annual, miéntras financiar el mismo millón de dólares cuesta 6.5% de interés, además de 1% de impuestos a la propiedad y 1% en mantenimiento, es claro que hay algo que no encaja. Los inquilinos están disfrútando de descuentos extraordinarios.

 

Para aumento de males, “los propietarios” están viéndo bajar el valor de su propiedad. Los que rentan no tienen que preocuparse acerca de las masivas pérdidas que los propietarios están experimentando

 

4. Hay grandes ventajas de impuestos por ser propietario

 

FALSO. Todos obtenemos automáticamente una deducción de $ 9,500 sólo por respirar. Ud tiene que tener gastos de intereses mayores de $9,500 para obtener una ventaja de la Deducción de Intereses de la  Hipóteca. Aún después, la ventaja de impuestos no es significante comparado con la gran pérdida mensual de ser propietario.

 

Compare el costo de Propietario – Rendatario

 

Mucha gente cree que puede reducir el impuesto a la ganancia por el monto pagado en intereses, pero están equivocados. Los compradores  no podrían deducir los intereses de la hipóteca de  los impuestos a la ganancia; ellos tendrían que deducir los intereses de la hipóteca de la ganancia impositiva. Los intereses son pagados en dólares reales, intereses que los propietarios han sufrido para obtener. El dinero, en realidad, se ha esfumado, aún si el comprador no pagó impuestos sobre la ganancia en aquellos dólares antes de gastarlos en intereses de la hipóteca. Ud no se convierte en rico gastándo un dólar para ahorrar  0.30 centavos.

 

Los compradores no obtienén interés de regreso al momento de los impuestos. Si un comprador obtiene devolución de impuestos, es porque sobrepagó al momento de pagar sus impuestos, dándole al gobierno un préstamo libre de interses. El resto de nosotros está agradecido.

 

Si ud no es dueño de una casa pero desea vivir en una, su opción es rentar una casa o rentar dinero para comprar una casa. Rentar dinero es tomar un préstamo. Una Hipoteca es un Contrato de Renta de Dinero. Los que rentan no tomán ningún riesgo en absoluto, pero Propietarios de un Contrato de Renta de Dinero tomán un riesgo enorme al caer el valor de sus casas. Además tienen que pagar por los costos de reparación, seguros, impuestos a la propiedad, etc. Desde que Ud puede rentar una casa por un año al  2% de su valor, es más barato rentar una casa que pedir prestado dinero para comprarla  y pagar 6% de interes anual por la misma casa. Es más barato rentar la casa que rentar el dinero.

 

5.El mercado inmobiliario es asunto local, Ud no puede decir nada acerca del mercado nacional.

 

FALSO. Prestar es global. Todos los préstamos son difíciles de obtener. Esto conducirá los precios hacia abajo en todos lados.

 

6. La renta de una casa produce una buena entrada.

 

FALSO.  La renta de casas produce una pobre entrada en áreas de burbujas de precios y con seguridad no podrá cubrir los pagos de la hipóteca.

 

Recuerde que no tiene sentido hacer el trabajo de propietario de casas si Ud puede hacer más dinero con menos riesgo, sin trabajo, y sin impuestos estatales  sobre la ganancia  comprando Bonos del Tesoro de los EE.UU. Dinero en Bonos del Tesoro le darán liquidez y seguridad.

 

Eso dice, que hay partes de los EE.UU donde tiene sentido comprar porque los pagos de las hipótecas son menos que las rentas en esas áreas. Estás áreas son generalmente áreas rurales lejos de las costas, y no han visto la misma escalada de precios que las costas han visto.

 

7. Está bién, ser propietario es una perdida mensual de dinero pero la apreciación restablecerá los gastos.

 

FALSO. La apreciación es negativa. Los precios se están viniendo abajo, lo que se ve empeorado por los aplastantes pagos mensuales de la  hipóteca.

 

8. Tán  pronto los precios caigan un poco, el número de compradores esperando se apresurán a incorporarse al mercado.

 

FALSO. Hay muy pocos compradores esperando, y aquellos que no quieren comprar se verán limitados por las dificultades en los  requerimientos para el préstamo ahora que los financistas que arriesgarón su dinero están en bancarrota.

 

Nadie tiene la necesidad de comprar. Pero habrá más y más gente que no tiene otra opción sino la de vender porque ven el monto de las mensualidades aumentar.

 

9.  El precio de las casas nunca baja (en mi ciudad).

 

FALSO. Los precios en la ciudad de San Francisco bajarón 11% entre 1990 y 1994. Compradores en San Francisco recuperarón el valor de su casa en términos de dólares recién en 1998. Los nuevos compradores recibierón un préstamo de los vendedores por 8 años sin intereses,  perdiéndo durante años en relación a la inflación. Contando la inflación, los compradores de 1990 recién recuperarón el valor de su casa en términos de dólares casí cerca del año 2000, 10 años después de comprar.

 

En la ciudad de Los Angeles el precio promedio se desplomó 21% desde 1991 hasta 1995,  Por supuesto han habido muchos similares colapsos alrededor de los EE.UU.  El peor  puede haber sido después de la caída del petróleo en los 1980, cuando los condominios en Colorado perdierón el 90% del valor de su precio en relación a su momento más alto.

 

La ciudad donde vives puede ser especial, pero es tán especial como lo fue hace 10 años cuando era la mitad de cara de lo que es hoy dia. En consecuencia, ser especial no significa que los precios se vayan arriba y ser especial no evitará que los precios vuelvan a bajar al valor que tuvierón.

 

10. Los precios de las casas no llegán a cero como las acciones, es más seguro invertir en el mercado mobiliario.

 

 FALSO. Es verdad que los precios de las casas no llegán a cero (excepto en Detroit) pero el valor del dinero invertido en su casa fácilmente puede llegar a cero y luego puede  hasta llegar a rojo. Aún una caída de 4% eliminá completamente el valor del dinero invertido en la casa para cuálquiera que sólo tenga una inversión de 10% en ella, no olvide que los Agente cobrarán 6% de comisión. Esto significa que la caída de precios en las propiedades es peor que las caídas de la Bolsa de Valores. La mayoría de gente tiene la mayor parte de su dinero en sus casas y ese dinero está en alto riesgo

 

11. Sabemos que la caída será lenta, eso dicén los periódicos.

 

FALSO. Los precios podrían caer estrepitósamente. Nadie sabe que pasará, pero el riesgo de una baja abrupta en precios es severa. Como el proferor de Yale Robert Shiller a señalado ásta es la más grande burbuja inmobiliaria de todos los tiempos. Predicciones de una “caída suave” no són más que manipulaciones de las emociones del comprador, motivándolo a comprar aún cuando los precios están en caída..

 

La mayoría de artículos sobre el sector inmobiliario no son nuevos en absoluto. Eso es propaganda que está disfrazada para lucir como noticia. Ellos citán a los Agentes quienes dependen de separarlo a ud de su dinero para obtener ganancias. El propósito no es informar, es conseguir que ud compre. Cuando ud leé una estadística que dice que todo está perfecto, mire quién es la fuente. Viene de alguién que necesita que ud crea en el mercado de casas de tal manera que ellos puedán tomar su dinero?

 

12. La burbuja de precios es resultado de la oferta y la demanda

 

FALSO.  Los precios son el resultado de bajos intereses y préstamos de alto riesgo. El inventario aumentá y el promedio de salarios por familia cayó 2.3% entre el 2001 y  2004, es decir, los precios están violando las reglas más elementales de la oferta y la demanda.

 

The www.census.gov site tiene informaciónde del condado de Santa Clara entre los años 2000 -2003, que demuestra que el inventario de unidades de casas subió al mismo tiempo que la población disminuyó: Año. Unidades. Población

2000        580868  / 1686474 = 0.344 unidades de casas por persona

2001        587013  / 1692299 = 0.346

2002        592494 /  1677426 = 0.353

2003        596526 /  1678421 = 0.356

 

El inventario de casas en Santa Clara aumentó 3% por persona durante estos años. Hay una sobreoferta  comparado con algunos años atrás, cuando los precios erán más bajos.

A nivel nacional hay historias similares entre los años 2000 y 2005

            2000  115.9M  /  281M  = 0.412 unidades de casas por persona

            2005  124.6M  /  295M  = 0.422

 

A nivel nacional hay 2.4% más casas por persona ahora que en 2000. Es decir, precios a nivel nacioanl tienen que caer también.

 

La verdad es que los precios pueden subir o bajar sin ningún cambio en la oferta o la demanda. La burbuja de casas fue una manía de dinero fácil y bárato. Ahora la locura se acabó

 

12. Nadie está creándo más tierra.

 

VERDAD. Pero el volúmen de ventas a caído 40% en el último año solamente. Parece ser que tampoco están creando mas compradores.

 

Japón tiene más escacez de tierra que América pero eso no ha impedido que los precios caigán por 14 años consecutivos. Los precios en Japón están al mismo nivel que hace 23 años atrás. Si en realidad tuviéramos escasez de tierra no tendríamos casas sin rentar.

 

14. Si ud no renta terminará viviendo en cualquier mal vecindario.

 

FALSO. Por cualquier monto de pago mensual, ud puede rentar mejor casa que la que ud puede comprar con ese monto. Inquilinos viven mejor, no peor. Hay desventajas en rentar, como que el propietario le pida que se mude al final del contrato ó tener que pagar más por el mismo,  pero si hay miles de casas en renta vacías ud puede tomar sus pertenencias y fácilmente rentar otra durante el colapso de precios. De todas maneras, hay peores desventajas para el que es propietario, como es el ser despedido del trábajo y perder la casa ó tener el interes hipótecario y el impuesto a la propiedad ajustados hacia arriba.Recuerde el impuesto a la propiedad es para siempre.

 

Algunas personas gustán de la mobilidad que rentar les ofrece. Los que rentan usualmente pueden cancelar el contrato de renta  y mudarse a cualquier parte en menos de un mes. Sin necesidad de pagar comisiones.

 

Es más fácil y bárato rentar una casa en un buen distrito escolar que comprar casa en el mismo lugar.

 

Un secreto para rentar casa barata: vaya a una promoción de venta de casa y lleve al Agente a un lado, pregúntele si el dueño está interesado en rentar el lugar. Frecuentemente los vendedores desesperados estarán felices de obtener un dinero extra y llegar a un buen acuerdo para ud.

La más grande ventaja es dificilmente mencionada: los que rentan pueden escoger que tán léjos vivir del trábajo o de la  línea del tren. Dos horas libres extras a diario, evitando viajes largos es la mejor ventaja que ud podrá obtener.

 

15. Los dueños pueden arreglar sus casas a su gusto.

 

FALSO. Aún la casa simple de familia es usualmente regulada por CC&Rs (Convenios, condiciones y restricciones por su siglás en inglés) y la Asociación de Propietarios (HOAs por su siglás en inglés). Imaginese tener que obtener la aprobación del ”Comité de Revisión de la Arquitectura” en un vecindario exigente cada vez que ud quiera cambiar el color de su fachada.  Es bajo éstas condiciones como la mayor parte de casas son vendidas.

En California la Asociación puede y embargará su casa sin una audiencia en la corte. Ellos pueden imponerle un multa de $100 diarios por mantener la puerta del garage abierta y luego obtener la propiedad de su casa si ud se niega a pagar. Hay un buen blog de Asociaciones aqui (click)

 

16 La casa al final de la calle fue vendida por 25% por encima del precio, eso prueba que el mercado es excelente.

 

FALSO. Los Agentes tratan de crear la falsa impresión de un mercado excelente rebajando el precio de la casa deliberadamente. Por decir: un Agente del Vendedor sabe que la casa se puede vender probablemente por $ 400,000. El Agente anuncia el precio a $ 300,000 (muerde y cambia,  es ilegal cuando se venden tostadoras pero aparentemente no cuando se venden casas). El objetivo es ante todo evitar que los compradores conozcan el precio real, y después que los compradores compitan entre sí sin el conocimiento apropiado. Hay cuatro jugadores en el juego y tres de ellos están en contra del comprador: el Vendedor, el Agente del Vendedor y el Agente del Comprador. Sí exactamene, el mismo Agente del Comprador trabaja en contra del comprador. De otra manera no hay comisión, no venta no comisión. Hay un dicho en Las Vegas: “en cada juego hay un tonto, si tú no sabés quién es el tonto, entonce el tonto eres tú.”

 

Si quieres pobrar que tu Agente no está de tu lado, pidele ver otras casas “en venta por el dueño” o casas en la lista de Agentes de Comisión Fija. Si el Agente no obtiene comisión no le dirá acerca de ese tipo de casas.

 

 

Hay una manera ingeniosa de evitar el conflicto de intereses que reside en ser Agente Comprador: Permitale  al Agente Vendedor que  también se convierta en su Agente Comprador, sólo por esa casa que el Agente Vendedor está negociándo en el mercado. Luego, éntonces el Agente Vendedor tiene un gran mótivo para rebajar el precio de la casa., porque el Agente Vendedor obtendrá doble comisión si ud compra la mencionada casa, lo que no sucedería si algún otro comprador con su propio Agente la comprara.

 

Actualización. El juego de rebajar el precio está terminado. Ud está libre de apostar muy por debajo del precio. Ud estará agradablemente sorprendido de encontrar la desesperación que existe entre los vendedores. Una buena razón para empezar bajo: Ud siempre puede aumentar su oferta, pero ud no puede rebajarla. Un consejo para el lector: dígales a sus amigos que oferten extremadamente bajo por la casa antes que Ud ponga su oferta, luego su oferta será vista como una oferta más rasonable.

 

17. Tuve suerte que mi Agente me dijera que incrementará mi oferta a $ 50,000, de lo contrario hubiera perdido, porque mi Agente supó de una oferta secreta de $40,000 superior a la mia.

 

FALSO. Su Agente no obtiene comisión si ud no compra la casa. Y obtiene más dinero si ud pierde su dinero ofertando más por la casa. Esos son dos buenos motivos para inventar falsas ofertas.

 

18. La MSL prueba que las cosas están excelentes.

 

FALSO. La MSL es un instrumento de venta de casas no nuevas, que está diseñada a lucir como “Lista Oficial”, para que ud crea que dice la verdad cuando no la dice.

 

Toca clase de cosas divertidas pasán en la Lista de Servicios múltiples (MSL por sus siglás en inglés, una base de datos privada controlada por los Agentes de Bienes Raíces). Por ejemplo: si una casa no se vende, los Agentes pueden remover su record en la MLS de  tal manera que ud no puede ver si no lograrón venderla. Luego, la misma casa la vuelven a poner en el  mercado a menor precio, y los compradores creen que está en el mercado por primera vez.. Entonces el Agente puede “probar” que es una nueva casa en el listado mostrando el roll de ventas: “mire, aqui está la fecha del listado, recién salió al mercado. Mejor apurese y comprela, porque está calientita.”

 

No hay nadie supervisando que la MLS muestre el verdadero precio de las transacciones. La MSL frecuentemente tiene precios engañosos.

 

Aún más, la MSL  no listará ninguna casa vendida por el propietario o en venta a  travéz de los Agentes de Comisión Fija., ó casas donde el banco es el propietario, ó con descuentos extraordinarios ofrecidos por los constructores de casas, ó de otras muchas situaciones donde ud podría ahorrar una cantidad apreciable de dinero.Así de simple, estós precios más bajos no aparecen en el sistema, porque si ud ahorra dinero ellos pierden dinero. Aún si algunas propiedades baratas son listadas, es probable que su Agente no le haga saber acerca de ellas si eso requiere más trabajo de parte de él ó si obtiene menos comisión en ellas.

 

19.Chinos Ricos (Europeos, o árabes) están conduciéndo los precios hacia arriba.

 

FALSO El porcentaje de casas de EE.UU comprada por extranjeros es pequeño. Aún más, el mercado americano de casas es claramente una mala inversión en este momento. Los extranjeros pueden sólo esperar y mirar como el dólar y el mercado americano de casas siguen cayéndo y luego comprar por mucho menos en algunos años. Los extranjeros ricos no son suficientes tontos para comprar en un mercado super inflado en precios, pero tu Agente espera que tú si lo seas.

 

20. Siempre hay alguién que predice un colapso en el Mercado Inmobiliario

 

VERDADERO. Pero irrelevante. Hay cada verdadero colapso cada década o algo asi. Aún el reloj malogrado está correcto dos veces al dia.

 

21. Pero las casas estuvierón caras cuando las tásas de interés estuvierón 21% , es decir, interesés más altos no importan.

 

FALSO. La inflación fue mucho más alta entonces, la deuda fija fue más fácil de pagar  con incrementos de salarios. Ahora tenemos hipótecas reajustables y salarios estancados.

 

El aumento en el precio de las casas refleja el incremento en el endeudamiento de hipótecas. De acuerdo con el Washington Times: “los consumidores han doblado su deuda en hipótecas de $3.5 trillones a $7 trillones desde 1996, préstando y gástando profusamentee en la creencia que los precios de las casas se mantendrán subiendo por siempre. Entonces el incremento  en el precio de las casas no está respaldado por bienes. El precio de las casas está respaldado por deuda. La deuda esta respaldada por la casa, es decir, es sólo una cortina de humo..

22. Los salarios locales justificán  los precios altos.

 

FALSO. La mayoría de Bancos usán el múltiple de 3 como un precio seguro en relación al radio de ganancias. Nosotros estámos muy por encima de esa zona de peligro, estámos por las nubes.. El precio en relación al radio de ganancias es actualmente cerca de 10.

 

23. Tienes que vivir en algún sitio.

 

FALSO. Pero eso no significa que debierás malgastar los ahorros de tu vida en una mala inversión. Ud puede vivir en una mejor casa por mucho menos dinero rentando miéntras dure la burbuja de precios. El que renta puede ahorrar cientos de miles de dólares, no solamente pagando menos cada mes, sino también evitando pagar la devastadora suma del pago inicial o pago de entrada.

 

24. Los artículos en los periódicos prueban que los precios no están cayendo.

 

FALSO. Los números en los periódicos no son exactos y tienen un dudoso origén. Estos precios son estimados del impuesto a la transferencia del condado y es opcional hacer públicos los archivos de impuestos. Un comprador que no quiere que Ud vea que tan poco ha pagado tiene sólo que pedir que pongán el impuesto de la transferencia en la parte de atrás del título y el impuesto no será mostrado por la computadora cuando se haga un escrutinio del Título, el cual sólo se muestra en la parte frontal.. Otros compradores voluntariamente pagán más impuestos de los que debierán con el propósito de inflar el verdadero precio para engañar al próximo comprador. A una tása de impuesto de casi $1 por mil del precio de venta, como sucede en el condado de San Mateo, ud tiene que pagar sólo $100 extra de impuestos para hacer que su compra aparezca como $100,000 más elevada.

 

Aún cuando en teoría ud puede ir al edificio de su condado y obtener la información del precio de venta, en realidad el condado le dará la información a ud en una forma dolorosamente lenta y de la manera más inconveniente. Por ejemplo: en  la ciudad de Redwood en el edificio del condado hay tres computadoras donde ud puede mirar la información de cualquier casa en particular, pero no puede imprimirla, no puede archivarla en un disco de información ni puede enviar información electrónica. Todo lo que puede hacer es escribir información manualmente, una a la vez. Esa es la manera en que a los Agentes Imbobiliarios les encanta. Las autoridades elegidas están sirviéndo a los Agentes, no a Ud.

 

Supuestas fuentes imparciales cómo Dataquick son pagadas enteramente por gente con enormes intereses financieros, cómo la Asociación National de Vendedores Inmobiliarios  deseosos de “probar” que los precios no están cayendo,. Esto hace poco inteligente tomar en serio sus números como ellos pretenden.

 

Por la obviamente desviada fuente de La Asociación Nacional de Vendedores Inmobiliarios, ud puede estar seguro que sus precios de venta no incluyen la efectiva reducción de precios llamadas “incentivos” como, renovaciones, vacaciones, autos, pagos de hipótecas y  dinero devueltó a los compradores detrás de bambalinas.

 

Si ud recuerda la definición del promedio ( el número obtenido por  la mitad de los precios que están arriba y mitad de los precios que están abajo) ud verá que la eliminación de las ventas en la parte más baja del mercado hace que el promedio suba, aún cuando el precio en el mercado está cayéndo. Y ésto es lo que está pasando, los  que compran  por primera vez se encuentra así mismos desplazados del mercado. De esta manera, una alza en el  precio del promedio puede enmascarar el hecho que los precios por cada casa están cayendo.

 

Aqui tiene un buen ejemplo de como un periódico miente acerca del colapso en precios usando el promedio : TITULARES DE SAN FRANCISCO MIENTEN ACERCA DE LOS PRECIOS DE CASAS.

 

Finalmente advierta que los precios por pie cuadrado en las casas están cayendo por más tiempo y por montos más grandes que el “promedio del precio de la casa”.

 

25. La tasación prueba que la casa tiene valor.

FALSO. Esta es una cita de un artículo del Morning Star: “Una tasación en su clásico formulario de casas residenciales es un poco más que un análisis comparativo, conducido por alguién que no tiene el pellejo en el juego, confirmando que otros tontos están pagando demasiado por sus casas.”

 

Sorprendentemente, la medición de los precios de casas por el gobierno no incluyen casas con hipótecas por encima de $417,000. Estó excluye bastante más de la mitad de todas las casas in California. Es decir, el gobierno  puede reportar una pequeña alza en el precio de las casas, pero falla en mencionar que los precios realmente están cayendo para el 60% de casas en California.

 

26. No es una casa, es un hogar.

 

FALSO. Es una casa. Dondequiera que viva, sea un apartamento, un condominio o casa. Llamar a una casa un “hogar” es manipulación de tus emociones por ganancia.

 

Como un Agente una vez me dijo: Una casa es una caja de madera puesta en la lluvia que lentamente se va deteriorando. Nadie la compraría en éste mercado si ésta gente pensará cuanto problema les traéra en el largo plazo. Es por eso que nosotros tenemos que venderles un hogar, no una casa.

 

27. Si ud no compra ahora, nunca tendrá otra oportunidad.

 

FALSO. Este argumento fue muy popular en 1989 en Los Angeles,  casi antes de un enorme derrumbe de precios. Es gracioso. Si nadie como ud nunca tendrá la oportunidad de comprar una casa, luego tampoco ud será capaz de vender su casa en algunos años, porque no habrá  más compradores nunca más.

 

Aqui hay una gran frase de June Fletcher, un reportero de Wall Street, que lo dice todo:

“La verdadera controversia no es si Ud será toda una vida una persona que renta,- dice ella,-  el propósito es asustarlo tanto de quedar desplazado del mercado, que comprará a precios altisímos sin importarle quedarse con una casa que ud no puede pagar o vender”.

 

28. Propiedades en el Area de la Bahía son mercadería de  lujo, entonces estarán menos afectados por problemas económicos.

 

FALSO. El 82% de hipótecas en el área de la Bahía fuerón Hipótecas de Tásas  Ajustables (ARM) y los préstamos ARM no son tomados por ricos. Gente al borde de la bancarrota suele tomar ese tipo de préstamo porque ellos no pueden calificar para préstamos de Hipótecas de Tasa  Fija. Los ricos no tienen préstamos en absoluto.

 

Muchos de esos préstamos ARM tienen fátales excepciones en los términos del repago, y son conocidos como “hipóteca neutrón”. Como la bomba de neutrones, ellas destruyen gente, pero deján el edificio en pie. También son conocidas como “préstamos suicidas”.

 

29. El mercado de casas estará permanentemente alto desde que el pago inicial o pago de entrada es ahora absoleto.

 

FALSO. La ola de incumplimiento está haciéndo repentinamente que el pago inicial parezca  una buena idea de nuevo. Las requísitos de los financistas se están haciéndo más exigentes.

 

30. Las cifras de propietarios está a su nivel más alto, esto prueba que las casas son accesibles.

 

FALSO. El porcentaje de casas que los americanos poseen está en su nivel más bajo, no el más alto. Lo que en realidad tenemos es un alto número de gente que tiene casi nada en sus casas, porque tienen niveles peligrosos de endeudamiento en su préstamo hipótecario, pero ésto no es razón para celebrar.

 

31. Las casas valen lo que la gente esta dispuesta a pagar por ellas.

 

FALSO. A la tása de interes de 6% las casas valen a lo mucho 17 veces lo que ud pueda rentarlas anualmente. Ud puede obtener un 6% sin trabajar y con muy poco riesgo en el mercado de bonos, éntonces porque aceptar menos del  6% de retorno de su capital (llamado renta)  en el muy riesgoso mercado inmobiliaro?.

 

Aqui hay una pagina explicando como tasar una casa.

 

Si la renta anual es menor que 6% del precio de la casa, tenga cuidado, porque los precios de las propiedades es posible que se vengan abajo.

 

32. Las rentas se pueden disparar, haciendo la compra el mejor negocio.

 

FALSO. Las rentas están limitadas por el dinero que la gente gana, no por lo que ellas pueden pedir préstado. Trate de entrar a un banco y pedir un millón de dólares para pagar la renta.

 

33. Se necesitará otro ataque terrorista como el 911 o un terremoto catastrófico para que los precios bajan el 50% de valor.

 

FALSO. Aún con un 50% de pérdida en el valor de la propiedad el precio promedio de $ 350,000 para el Area de La Bahía sería el doble del precio del promedio en la mayor parte de America, y el promedio de lo que gana una familia en el Area de la Bahía es cerca de $70,000, lo cuál no sería lo suficiente para comprar una casa. Entonces el 50% de reducción en el precio estaría justificado por los fundamentos.

 

Ud fácilmente puede verificar por ud mismo que las rentas son menores, en el largo plazo, que la mitad del costo de ser propietario. Sólo mire  en los papeles del precio de venta., multiplique por 6% y divida por 12 para obtener el pago mensual aproximado+ intereses + impuestos a la propiedad + reparaciones.Los costos verdaderos estan en 8% con todo lo anterior, pero la deducción de intereses  lo trae abajo a cerca de 6%. Luego mire lo que obtiene en renta por una casa del mismo valor. Cuál perdida por mes es más grande?

 

34. Ud se equivoca: no cuenta el factor emoción. La mayor parte de casas són vendidas por la emoción que las que són vendidas basadas sólo en el valor percibido. La gente compra  todo lo que pueda y hasta más.

 

FALSO. La emoción del comprador no le importa al financista en absoluto, no importa que tan mucho o tan poco emocionado este. La mayoria de gente prestará todo el dinero que puede, pero sólo si el financista está de acuerdo. Todo fue una fiesta de crédito bárato y fácil. Cuando la máquina de crédito vuelva a estar sobria, millones de personas se verán arruinadas. La reposición de casas crece ya exponencialmente.

 

35. Es antipatriótico hablar de precios exagerados. Esto podría conducir los precios hacia abajo.

 

FALSO. Precios más bajos es mejor para America, especialmente para nuevas  familias. No son los precios más bajos en comida y energía mejor para America? En los precios de las casas es lo mismo: más barato mejor. La mayoría de americanos se beneficiarán por una reducción de precios en las casas. Sólo los bancos se benéficián por el aumento del endeudamiento en las hipótecas.

 

Si ud es el dueño de una casa, los precios más bajos casi no tienen efecto. Si ud quiere vender o comprar otra casa, precios más altos significán que ud tendrá que pagar más dinero por la próxima casa, mientrás que precios más bajos significán que ud obtendrá una reducción de precio cuando compre la próxima casa. Si ud necesita una casa más grande tendrá que comprar  con precios más bajos.

 

36. Mi esposa se divorciará de mí sino compro la casa.

 

FALSO. Ella se divorciará de ud si ud llegá a comprar la casa y tiene que declararse en quiebra por tratar de pagar la hipóteca. Ella no se divorciará si ud renta una casa mucho mas bonita en mejor sitio de donde puede comprar, y luego la lleva de viaje a Paris por un mes cada primavera, lo cuál ud puede hacer evitándo la hipóteca suicida.

 

Si ella es religiosa, entonces ud puede mencionar Proverbios 22:7: “El rico gobierna sobre el pobre, y el que pide prestado es sirviente del prestámista.”

 

37. Yo sólo quiero poseer mi propia casa.

 

VERDADERO. La mayoría de gente lo quiere y está bien. Los compradores tendrán su oportunidad cuando las casas cuesten la mitad de lo que han ahorrado por vivir rentando. Ser dueño de su propia casa es grandioso- al menos que ud arruine su vida pagando por ella – Si ud puede ahorrar aúnque sea sólo el 10% del precio de la casa, ud se podrá retirar algunos años más pronto de lo que ud podría si hiciera lo contrario Si ud ahorra 50%, luego ud podrá fácilmente tomar vacaciones por diez años y aún así salir adelante.

 

Casas baratas es bueno para todos nosotros!!!! Casas caras  y costosas impiden que las familias ahorren para su retiro, impiden que  puedán pagar la educación de sus hijos, que puedan viajar y disfruten de una vida de calidad.

 

Como un lector Sean Olender dijó: “muchas personas han olvidado que la restricción número uno en el futuro- para hacer lo que ellas quierán hacer, hacerlo cuando ellas  quierán hacerlo, y poder ir donde ellas  quierán ir no son los iráquíes, los iráníes, los norcoreanos – es quién financió su hipóteca.”

 

QUE DEBEMOS HACER?

 

Antes que todo, ambas partes deberian evitar Agentes Inmobiliarios. Ellos succionán  dinero de la transacción. Esconden ofertas de los vendedores, y esconden propiedades a los compradores. Sólo encuentre una propiedad o comprador por ud mismo, haga inspeccionar la propiedad, y luego consiga un abogado de Bienes Raíces para redactar o revisar el contrato.

 

Si ud es dueño, venda ahora, de tal manera que realmente mantenga algo del dinero extra que obtuvo sin esfuerzo de su parte. De lo contrario, sería doloroso ver como se evapora en el aire. Los inversionistas en Bonos de Hipótecas subsidiarón el incremento en el precio de casas. Ahora ellos quieren  la devolución de su dinero, y el desafio que enfrenta ud es evitar que ellos tomen el dinero de vuelta. La única manera es vender antes que los vecinos lo hagan. El tiempo no está de su lado.

 

Si ud no puede vender sin poder evitar pérdida, es probable que lo mejor para ud sólo sea que abandone la casa y se liberé de la esclavitud de su hipóteca. Todo depende de si su préstamo es embargable o no embargable, en el caso de ser ”no embargable” la opción es que ud puede parar de hacer los pagos sobre su préstamo y entregar la casa en cualquier momento. Es perfectamente legal y moral de acuerdo a los términos de la Hipóteca. Ahora que la administración de Bush ha suspendido tempóralmente los impuestos sobre la deuda perdonada, ud puede hacerlo sin deber nada. Pero hablé primero con su abogado o contador. Este servicio podría ser valioso: http://www.youwalkaway.com

 

Si ud quiere comprar, mire alrededor y vea que los precios de las casas están cayendo. Por qué apurarse a comprar en un mercado en caída? El tiempo está de su lado. Ahorre su dinero y compre por mucho menos en el futuro. La manera de ganar el juego es tener dinero en mano cuando otros no pueden obtener un préstamo. No desearía apostar con personas que están en bancarrota por culpa de ellos mismos? Será tiempo de comprar cuando los financistas exigán a todo mundo una vez más el 20% de entrada ó precio inicial y estén seguros de la capacidad de repagar por parte del comprador. Encuentre un sito bonito y bárato para rentar, invierta sus ahorros mensualmente  y mientras tanto gozé del show.