Американский крах
недвижимости продолжается
Сейчас -- ужасное время
покупать
Почему ?
1. Цены на жильё всё ещё
отличаются от значений, обусловленных фундаментальными принципами. Цены на
жильё всё ещё слишком велики, намного выше исторически сложившихся соотношений
цен к арендной плате или к зарплатам. Квартплата за год равняется 3% от
продажной цены. Ипотечный процент -- 6,5%, так что затраты по выплате процентов
по ипотеке всё ещё превышают дважды плату за аренду того же самого дома. Более
того, полная стоимость для владельца дома, включая налоги, ремонт и страховку,
около 9%, что в три раза выше аренды. Зарплаты не могут покрыть ипотеку. Все,
кто покупают сейчас, испытают потери немедленно, и в течение следующих
нескольких лет -- по крайней мере -- цены будут только падать.
2. Покупатели заняли
слишком много денег, и не могут выплачивать проценты по заёму. Сейчас мы
наблюдаем массовые изъятия домов (foreclosure), и сенаторы рассуждают о том, чтобы использовать
деньги американских налогоплательщиков для оплаты гигантских домов ваших
несостоятельных соседей, причём даже если никто в США не стал бездомным от
изъятия их домов. Более того, домовладельцы, у кого отобрали дома, оказываются
в выигрыше: они экономят большие количества денег каждый месяц, поскольку
аренда жилья стоит менее половины того, что они выплачивали, чтобы
"владеть" тем же самым жильём.
Банки с радостью
предоставляли кредит любому, кто его хотел, при условии, что банки могли
перепродать заем, тем самым переправляя риск банкротства на государственную
контору Фанни Мэ (Fanny Mae) (т.е. на налогоплательшиков) или на покупателей
ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Когда сейчас уже стало ясно, что
триллион кредитованных долларов не будет выплачен, Фанни Мэ оказалась под
давлением не покупать ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью -- также как и
инвесторы. Это означает, что количество денег, доступных для выдачи ипотек
уменьшается, и таким образом, цены на жильё тоже будут уменьшатся, наверное, в
течение 5 лет или более. Это -- проблема не только для ипотек, выданных по
схеме "для неимущих" (т.е. subprime mortgage). Все типы ипотек будет трудно получить в
будущем.
Возврат к традиционным
стандартам выдачи займов означает возврат к традиционным ценам, которые намного
ниже текущих цен.
3. Проценты по заёмам
увеличиваются. Когда процент увеличивается с 5% до 7%, это -- увеличение на 40%
общего количества денег, которые покупатель должен будет выплатить по
процентам. Цены на дома должны упасть пропорционально, чтобы скомпенсировать
увеличение процента. Недвижимости есть ещё далеко, куда падать.
К примеру, если процент
по заёму составляет 5%, тогда 1000 долларов в месяц (12 тысяч долларов в год)
оплачивает только проценты по заёму в 240 тысяч долларов. Если процент
возрастает до 7%, то те же самые 1000 долларов оплачивают проценты на заём в
171428 долларов.
Недавнее понижение
межбанковской ставки Федеральным Банком Америки не будет влиять прямо на
переменные (adjustable) проценты по заёмам. Почти все ставки связаны со ставкой LIBOR, определяемой в
Лондоне. Процентная ставка фиксированного типа 30-летнего заёма (т.е. fixed mortgage) на самом деле ВЫРОСЛА после того как федеральный
банк понизил ихнюю ставку, по причине ожидания повышенной инфляции, причинённой
федеральным банком.
4. Крайнее использование
"плеча" (leverage). "Плечо" означает использование заёма,
чтобы умножить получаемую прибыль. Но многие люди забывают, что потери также
умножаются. К примеру, если покупатель вносит 10% первоначального взноса, и дом
падает в цене на 10%, то он потерял 100% своих денег "на бумаге".
Если же он должен продать свой дом вследствие потери работы или из-за
увеличения ставки процента на заём, то он банкрот в реальном мире.
На самом деле, ситуации
обстоит хуже. Цены на недвижимость не должны падать, чтобы причинить большие
потери. Расходы по продаже дома составляют 6% от стоимости дома. Если дом стоит
300 тысяч долларов, то 18 тысяч уже потеряны, если цена останется постоянной. Падение
цен на недвижимость в 4% обанкротит всех, кто имел дом, выплаченный на 10% или
менее.
5. Недостаток
покупателей-новичков. Высокие цены на недвижимость были весьма несправедливы по
отношения к молодым семьям, особенно к семьям с детьми. В буквальном смысле
слова, для них было невозможно купить жильё при текуших ценах, в то же самое
время правительство никогда не признавалось, что низкие цены на жильё являются хорошими почти для всех, вместо того,
чтобы жертвовать американскими семьями в угоду банкирам, которым нужно иметь
выданным кучу кредитов, на которые можно заработать кучу процентов. Каждая
государственная программа по обеспечению "доступности" жилья
увеличивает цены на жильё посредством увеличивания количества денег, доступного
покупателям для заимствования. Чтобы по-настоящему помочь американцам, Фанни Мэ
и Фредди Мак (Freddie Mac) должны быть распущены.
Правительство помогает
держать цены недоступными через программы, которые увеличивают покупательский
долг, и потом притворяется, что они заинтересованы в доступном жилье. Никто в
правительстве за исключением Рона Пола (Ron Paul) не говорит об очевидном решении: меньше долга и
более низкие цены на дома. Действительный результат каждой "программы по
доступности" состоит в том, что держать тебя в долговой кабале до конца
твоей жизни так, чтобы ты продолжал работать. Более низкие цены освободят
миллионы людей от десятилетий рабского труда.
6. Избыток спекулянтов.
По всей стране, 25% домов, купленных в последние несколько лет, являлись чистой
спекуляцией, а не для того, чтобы жить в этих домах -- и сейчас дома изымаются
у спекулянтов больших количествах. Даже Национальная Ассоциация Строителей
признаёт, что "увеличение цен на недвижимость вследствие вкладывания денег
спекулянтами является определяющей силой на некоторых рынках
недвижимости".
7. Мошенничество. Стало
общепринятым для спекулянтов взять заём на 50% больше, чем цена дома, который
он намерился купить. Оценщик дома подыгрывает ожиданиям о повышенной цене, ибо
в противном случае его более не позовут на следуюшую работу. Спекулянт затем
платит продавцу запрошенную им цену (намного меньше суммы заёма), и использует
разницу для выплаты процентов по необоснованно завышенной ипотеке до тех пор,
пока новый покупатель не возьмёт у него с рук эту недвижимость за сумму
побольше, чем он первоначально заплатил. Эта схема работала замечательно во
времена бума. А сейчас она совсем не работает.
8. Бэби-бумеры выходят на
пенсию. Около 77 миллионов американцев было рождено между 1946 и 1964 гг. Треть
из них имеет ноль пенсионных накоплений. Самые старшие из них сейчас в возрасте
62 года. Единственные деньги, которые у них есть -- это полная или частичная
стоимость их дома (т.е. equity), так что им неизбежно придётся продать дом.
9. Большой избыток
незанятого жилья. Строители вынуждены снизить цены даже быстрее, чем
домовладельцы-продавцы. Строители имеют большой запас непроданных домов,
которые они не могут продать, к чему добавляются дома, строительство которых
заканчивается каждый день, что далее углубляет упадок недвижимости.
10. Самое лучшее
сокрашённое объяснение от Деловой Недели (Business Week): "Сегодняшние цены на жильё возникли из
редкого сочетания: сильный рост доходов населения и цен на имущество,
характерные для растущей экономики, плюс ультра-низкая процентная ставка на
заёмы, типичная для падающей экономики. Либо долгосрочные перспективы экономики
ухудшатся, или процентная ставка увеличится. В любом из случаев, недвижимость
упадёт".